不動産投資用マンションのサブリース契約に注意！デメリットや過去のトラブル事例も紹介

不動産投資用マンションで考えられるリスクの1つが空室です。その対策として、サブリースの契約を検討する人も多いでしょう。

「家賃保証制度」として提供されているのがサブリースです。違法ではありませんが、デメリットもありトラブルも多いため、利用には慎重な検討が求められます。

そこで本記事ではサブリース契約のメリット・デメリット・過去のトラブル事例をまとめました。

どのようなものなのか、ぜひ内容をチェックしてみてください。

不動産投資でのサブリースとは？

不動産投資でのサブリースとは、家賃保証や管理業務などを行うサービスです。サブリース契約では、免責期間を除き空室分でも家賃が支払われます。

空室の家賃も支払われるのなら、オーナーにメリットが多いサービスだと感じる人も多いでしょう。しかしサブリース契約を勧められるのは、業者にとってのメリットが多いからです。空室リスクは回避できるとしても、オーナーには多くのデメリットがあります。

そこでサブリース契約締結前には十分な検討を行ってください。

不動産投資でサブリース契約を締結するメリット

不動産投資でサブリース契約を締結するメリットを紹介します。

サブリースの代表的なメリットは次の3つです。

• 家賃保証が受けられる
• 入居者とのトラブルに関与しなくて済む
• 賃貸管理にかかる手間が減る

3つのメリットについて内容を確認していきましょう。

メリット①家賃保証が受けられる

家賃保証を受けられるのがサブリース契約最大のメリットです。

入居者は、サブリース会社と賃貸借契約を締結して家賃を支払います。一括借り上げとなるため、オーナーへの賃料は毎月安定してサブリース会社から支払われる仕組みです。手数料は賃料の10～20パーセントと高額ですが、空室・家賃滞納の悩みがなくなります。

空室や家賃滞納は、不動産投資用マンションで考えられる特に大きなリスクです。集金や請求の手間がなくなるため、オーナーは管理の負担を軽減できます。

メリット②入居者とのトラブルに関与しなくて済む

入居者とのトラブルに関与しなくて済むのも、サブリースでのメリットの1つです。

賃料を始め、不動産投資ではさまざまなトラブルが考えられます。サラリーマンがワンルームマンション投資をするのなら、トラブルへの対処で時間を取られるのは避けたいでしょう。

しかしサブリース契約なら、訴訟になっても関与する必要がありません。

メリット③賃貸管理にかかる手間が減る

賃貸管理の手間が減るのも、サブリース契約で考えられるメリットです。

サブリース会社では、物件管理・入退去手続きなどの管理業務も代行してくれます。オーナーは入居者情報を知る必要すらありません。

忙しい人にとって、管理業務を減らせるのは魅力あるメリットです。

不動産投資でサブリース契約を締結するデメリット

不動産投資でサブリース契約を考えているのなら、必ずデメリットを把握する必要があります。なぜならオーナー側のデメリットが大きいからです。

消費者庁でもサブリース契約に関する注意喚起を行っています。

サブリース契約は、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めることや、管理の手間がかからないことなど、オーナーにとってのメリットがある一方で、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。
サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。

（引用：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! | 消費者庁）

サブリースは、基本的には業者だけが儲けられる仕組みだと思ってよいでしょう。

サブリース契約で考えられる特に大きなデメリットには次の3つがあります。

デメリット①解約が難しい

解約が難しいのが、サブリース契約による大きなデメリットです。

契約書に条項があるなら、オーナー側の意向で手順に従って解約できます。しかし原則として、借地借家法で守られるのは借主であるサブリース会社です。

オーナーが契約解除を求める場合、借地借家法によって正当な理由が求められます。自主管理に切り替えたくても、スムーズに進まない可能性があるのです。

解約できたとしても、サブリース会社から立退料・違約金を求められるかもしれません。

デメリット②家賃保証が永年ではない

家賃保証が永年ではないのも、サブリース契約でのデメリットです。

サブリース契約の家賃保証自体はメリットだと考えられます。しかし家賃は建物の劣化で下がるため、2年に1度を目安に見直されるのが一般的です。見直しで家賃が減額されると、オーナーに払われる賃料も下がります。

当初見込んでいた家賃収入が減ると、オーナーのローン返済計画に支障が出るでしょう。

またサブリース会社が破綻・倒産すると、賃料が回収できなくなるリスクもあります。

デメリット③トラブルが多い

サブリース契約は、トラブルが多いのもデメリットです。

過去には次のようなトラブルが発覚しています。

• サブリース会社が、融資を通すためにオーナーの預金通帳の残高を改竄した
• 金融機関が融資条件としてオーナーにとって不要な商品を抱き合わせで販売した

さらに悪徳業者による逆ザヤでのトラブルもあります。サブリース賃料の逆ザヤとは、次のような状態です。

• 入居者が支払う家賃：8万円
• サブリース賃料：10万円

逆ザヤの場合、サブリース会社は家賃ではなく物件の売却で利益を出すのを目的としています。相場より高く家賃を設定すれば物件価格を引き上げられるので、サブリース会社の収支はマイナスになりません。

オーナーは相場より高く物件を売りつけられたうえ、更新時に家賃を引き下げられるおそれがあるのです。さまざまなトラブルが考えられるので、サブリース契約には注意しましょう。

サブリース契約による過去のトラブル事例

サブリース契約による過去のトラブル事例を紹介します。

不動産投資に興味がある人なら、ニュースが記憶に残っている事例もあるでしょう。

過去のトラブル事例として、3つのケースについて概要を紹介します。

被害に遭わないためにも、トラブル事例を確認してみてください。

不動産会社ReVieと管理会社BLAZEの逆ザヤ・賃料未納問題

2023年1月に報じられたのが、不動産会社ReVieおよび管理会社BLAZEによる料金未納問題です。

2社はサブリース契約による逆ザヤを行っていました。また本来はオーナーが負担する管理費・修繕費用まで保証していたのです。

しかし2022年12月ごろ、賃料未払いの状況をオーナーがSNSに投稿して、事件が明るみに出ました。

ローンを提供したオリックス銀行では、顧客に聞き取り調査のうえで対策を協議しています。

かぼちゃの馬車の賃料未納・不正融資問題

2018年には、株式会社スマートデイズによる「かぼちゃの馬車」の賃料未納および不正融資問題が発覚しています。かぼちゃの馬車は、『インターネット・光熱費込みで家賃4～6万円、敷金礼金無料』が謳い文句だった女性専用シェアハウスです。

株式会社スマートデイズは投資家に対し、「利回り8パーセント以上で30年の家賃保証」で募集を行っていました。しかもフルローンでの購入が可能だったため、1棟1億円以上であるにも関わらず700名もの投資家が購入しています。

初期から逆ザヤであったものの、スマートデイズでは相場より高く物件を売却して資金繰りを行っていました。ところが部屋の狭さなどから入居率が低迷して資金繰りが悪化し、2018年にスマートデイズは破産しています。本来払われるべき賃料が未納のままとなり、オーナーたちは多額の負債を抱えることになったのです。

かぼちゃの馬車では複数の問題が発覚しました。

• 建築会社からのキックバック
• 相場の倍近い物件価格
• 銀行と結託した書類捏造による不正融資

投資家たちは不正融資を行った銀行と交渉し、借入債務と解決金を相殺する形で解決しています。

レオパレスの家賃保証・施工不良問題

2018年に発覚したのが、レオパレスの家賃保証・施工不良問題です。レオパレス問題にも、サブリース契約が大きく関係しています。大きく報道されたため、記憶に残っている人も多いでしょう。

1. レオパレスが30年家賃一括保証でアパートの建築を持ちかける
2. 周辺エリアにもレオパレスによる同様のアパートが建ち入居率が低下する
3. 入居率低下を受けてレオパレスがサブリース賃料を減額する

「30年家賃が変わらない」との説明を信頼してアパートを建てたオーナーにとって、減額や入居率低下は深刻な問題です。

そのうえレオパレスでは、約4万棟のうち3万棟が施工不良の法令違反物件だと判明しました。そのため大勢がレオパレスから転居することになったのです。

サブリース契約にあたって注意したいポイント

不動産投資・ワンルームマンション投資自体は、将来に備えた有効な資産運用方法の1つです。

しかしサブリース契約にあたっては注意点があります。

• 免責期間は妥当か
• リース会社の評判は悪くないか
• 解約の条件は適切か
• 逆ザヤになっていないか

4つのポイントを紹介していきますので、安心して不動産投資を行うためにもぜひチェックしてみましょう。

免責期間は妥当か

サブリース契約を締結する場合、免責期間が妥当か確認する必要があります。免責期間とは、退去があったときに家賃保証がない期間です。

通常なら免責期間は1～2か月で設定されています。しかし4～6か月サブリース賃料が入ってこない契約もあるのが現実です。免責期間が長すぎるようなら、オーナーのメリットは減るでしょう。

うまく運用すれば、サブリース契約がなくても賃貸住宅の空室率は2～5パーセントで収まります。10～20パーセントの手数料を払ってサブリースを選択する必要性があるのか、計算して考えてみるのも大切です。

リース会社の評判は悪くないか

サブリース契約では、リース会社の評判を確認するのも重要なポイントです。

悪徳業者であれば、SNSや匿名掲示板などで話題が出ている可能性があります。

• サブリース賃料が支払われない
• 業者と連絡がつかない

そんな悪評が多いなら契約を避けるのがおすすめです。被害に遭ってからでは、どうしても解決するのが難しくなります。

不安要素を減らすためにも、評判は必ずチェックしましょう。

解約の条件は適切か

サブリース契約を勧められたら、解約の条件が適切か確認しましょう。

契約期間・契約内容の確認を怠ると失敗につながります。

• 解約に関する記載がない
• 法外な違約金が必要になる

そんな契約書だった場合には注意が必要です。解約時の違約金が記載されているなら、妥当な金額なのかも確認してください。

逆ザヤになっていないか

不動産投資の営業マンからサブリース契約を提案されたら、逆ザヤになっていないか確認しましょう。

話題になっている物件だとしても、将来的にはトラブルにつながるかもしれません。「家賃保証は永年ではない」との前提を忘れないようにしてください。

たとえ「30年保証」といわれても、その通りに行かない可能性が高くなります。

もし逆ザヤなら、契約は見送るのが安全な方法です。

サブリースの利用には慎重な検討が必要

不動産投資の営業マンからサブリース契約に勧誘されたら、慎重な検討が必要です。

経験の少ない不動産投資初心者なら、魅力的な話だと感じるかもしれません。しかしサブリースは「業者にとってメリットが多い方法」だと理解する必要があります。面倒だからと契約書の確認を怠ると、大きなトラブルに巻き込まれかねません。

多数の物件を所有しているなら別ですが、件数が少ないならサブリース契約のメリットは大きくないでしょう。

安全に不動産投資・ワンルームマンション投資を行うのなら、知識と経験がある第三者への相談がおすすめです。とはいえ、身近に相談できる相手がいない人も多いでしょう。

判断に迷っているのなら私が相談に乗れます。

状況を確認したうえでアドバイスしますので、遠慮なくLINEしてください。

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※もちろん無料です。お気軽にどうぞ。