不動産投資・ワンルームマンション投資での詐欺や悪質な手口7選！注意したい誘い文句も紹介

資産形成をするのなら、人気の不動産投資を始めてみる方法があります。しかし不動産は高額であるため、詐欺業者や悪徳業者も多いのが現実です。何も知らないまま契約してしまい、詐欺や悪質な手口に引っかかってしまう人も大勢います。

そこで詐欺業者・悪徳業者の手口や対策を知っておくと、被害に遭う可能性を減らせるでしょう。

本記事では、不動産投資・ワンルームマンション投資での詐欺や悪質な手口をピックアップして、対策とともに紹介します。また注意したい誘い文句も紹介しますので、被害を防ぐために、ぜひ内容を確認してください。

不動産投資・ワンルームマンション投資での詐欺や悪質な手口・7選！

不動産投資・ワンルームマンション投資での詐欺や悪質な手口を7つ紹介します。

正しく行うと、不動産投資・ワンルームマンション投資は資産形成に役立つものです。安心して投資するために、ぜひ詐欺や悪質な手口を知っておいてください。知識があれば「あやしい」と感じ取れます。

対策も紹介しますので、どのようなものがあるのか見ていきましょう。

①デート商法

デート商法は、マッチングアプリや婚活サイトで急増している手口です。90年代ごろに流行し、その後の法改正で落ち着いていたものの、近年また被害が増加しています。

恋愛感情を利用しているため、デート商法は被害に遭ってもなかなか気づけません。

デート商法では、業者が交際や結婚をちらつかせ、「将来のために」と相場より高い投資用マンションの購入を勧めてきます。それでも購入してしまう人がいるのは、相手に好かれたい気持ちがあるからです。しかし物件の契約が完了すると相手への連絡は取れなくなります。

住宅ローンの不適正利用につながった事例もあるため、デート商法には注意が必要です。

デート商法への対策

デート商法への対策として、マッチングアプリや婚活サイトで出会った相手から投資を勧められたら断りましょう。契約を急かすようであれば、悪質な業者だと考えても問題ありません。

業者の多くは容姿やプロフィールが魅力的です。しかし悪意を持って近づいてきている相手ですので、ブロックして連絡を絶つのがベストです。

説明を聞いて投資に興味を持った場合でも鵜呑みせず、第三者に相談して冷静に検討しましょう。

デート商法の詳細は別な記事で紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。

②手付金詐欺

手付金詐欺は、支払った手付金を業者に持ち逃げされ、物件も手に入らない詐欺の手口です。不動産の売買で支払われるのが手付金で、契約にあたっての証拠金として扱われます。

2017年、大手住宅メーカーである積水ハウスは、地面師詐欺によって手付金約63億円を騙し取られました。購入しようとしていたのは約600坪の旅館敷地です。積水ハウスは売却代金70億円のうち63億円を支払い、すぐに所有権移転登記を申請しています。しかし取引を行ったのは実際の所有者ではなく、地面師グループだったのです。その後に本物の所有者が亡くなり、実弟が相続による不動産所有権の移転を行っています。

「地面師」とは、土地の所有者になりすまして売買を持ちかけて代金を騙し取る詐欺師です。大抵はグループで行動していて、弁護士や司法書士など役割に従って行動します。

手付金詐欺への対策

手付金詐欺への対策として考えられるのが、次の3つです。

• 不動産会社を調べる
• 手付金が高額なら注意する
• 急かすようなら契約しない

積水ハウスの事件では、地面師対策として行うはずの本人確認が実施されていませんでした。やはり基本的な確認は重要です。まずは安心して取引できる会社なのか調べましょう。

手付金の相場は売買契約代金の10パーセントですので、高額な場合は警戒する必要があります。また急かすようなら契約しないのが安心です。

積水ハウスの事件では、地面師グループが「購入希望者が多いので急いだほうがいい」と急かしているのが判明しています。手付金詐欺を防ぐためにも、あやしい要素があったら契約は見送りましょう。

③サブリース契約による逆ザヤ

「サブリース契約」とは、家賃保証制度サービスです。法律的には問題がなく、契約を締結するとオーナーは空室分も含めた家賃の保証が受けられます。

注意したいのがサブリース契約での逆ザヤです。逆ザヤでは、家賃よりサブリース賃料が高い状態になります。

入居者から受け取る家賃より賃料が高額なら、儲かると感じる人も多いはずです。しかし儲かるのは業者で、オーナーは最終的に収支が赤字になるでしょう。

サブリース契約による逆ザヤでは、次のような問題があります。

• 相場より高く物件を売りつけられる可能性がある
• 業者が破綻すると賃料未納につながる
• 解約が難しい

投資家たちが大勢被害に遭い、メディアで取り上げられた事件も複数あるので、逆ザヤは要注意です。違法ではないものの、うかつに契約すると大きなトラブルにつながるリスクがあります。

サブリース契約による逆ザヤ

サブリース契約でのトラブル対策として、契約書の内容は必ず確認しましょう。

また次のような対策を考えるのがおすすめです。

• 相場を確認する
• 逆ザヤは危険度が高いので断る
• 解約について契約書に記載があるか確認する

販売価格に問題がないか知るには、相場の確認が役立ちます。逆ザヤになっているのなら、危険度が高いため断りましょう。契約書で解約に関する記載があるかも確認すると安心です。

サブリース契約は別な記事でくわしく紹介していますので、ぜひご確認ください。

④海外不動産投資詐欺

「海外不動産投資詐欺」とは、海外のマンションを相場より高く売りつけたり、架空の物件を売ったりする手口です。また国際ロマンス詐欺でも、海外不動産を売りつけるパターンがあります。

海外不動産投資詐欺での被害者が多いのは、現地に足を運んで確認する人が少ないためです。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、以前より海外に行きづらい状況も続いています。

多くの不動産投資物件を所有している人でも、現地確認なしでの不動産投資はハイリスクです。

海外不動産投資詐欺への対策

海外不動産投資詐欺への対策として、まず考えたいのが現地確認です。信頼できる業者以外との取引を避けるのも対策になります。

実際に行けるかどうかは別として、現地確認の意向を伝えてみるのもおすすめの方法です。何らかの理由をつけて業者が現地確認を渋るようなら、詐欺の可能性が高いと考えられます。

実際に現地に足を運んだら、物件や契約の内容をしっかりと確認してください。

⑤架空賃貸詐欺（満室偽装詐欺/入居状況詐欺）

架空賃貸詐欺は、満室偽装詐欺・入居状況詐欺とも呼ばれている手口です。賃貸経営にあたって空室が多い物件は避けたいと考える人が多いでしょう。そこで空室が多い物件を、入居率が高いように見せかけるのが架空賃貸詐欺です。

• フリーレントで一時的な満室状態にする
• サクラを入居させる
• 資料を改竄する

入居率が低いと気づくのは購入後です。空室が多いと利回りが低くなり、採算が取れなくなってしまいます。

架空賃貸詐欺への対策

架空賃貸詐欺への対策は非常に困難です。

資料の改竄だけで実際に住んでいる人がいないなら、現地確認で気づけるかもしれません。しかし一時的にでも入居者がいるのなら、見抜くのは難しいでしょう。

そこで評判や実績などをもとに業者を見極める必要があります。満室であることを業者がアピールするようなら、慎重に検討してみてください。

⑥住宅ローンの不適正利用詐欺

住宅ローンの不適正利用詐欺とは、固定金利で融資が受けられるフラット35を悪用する手口です。

投資目的の物件には住宅ローンが使えないため、本来は不動産投資ローンを契約します。しかし不動産投資ローンは、金利が住宅ローンより高くなります。そこで「居住用」と偽ってフラット35で投資用マンションを購入させるのです。また住宅購入価格を水増しした売買契約書で融資を申し込んだ契約があったとも判明しています。

2019年、住宅金融支援機構はフラット35の不適正利用についての調査結果を公表しました。

　フラット35は、本人又その親族が自ら居住するための住宅の建設、取得等にご利用いただける住宅ローンであり、投資用物件の取得にはご利用いただけません。
　しかしながら、平成30年9月に、特定の住宅売主及び不動産仲介業者が関与したフラット35の融資案件について、次の不正利用の疑いがあると外部から情報提供をいただきました。
　これを契機に、事実関係等の調査を開始し、現在調査を進めております。

（引用：フラット３５の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表｜住宅金融支援機構）

調査によってローン契約違反が発覚した契約者は、残債の一括返済を求められました。契約書の内容をよく確認せず、業者のいうまま不適正利用だと思わずに契約した人もいます。

住宅ローンの不適正利用詐欺への対策

自分自身が住宅ローンの不適正利用詐欺をすることがないよう、契約内容の確認を徹底しましょう。このケースでは、契約者が金融機関を騙す形になってしまいます。

業者が強引に「大丈夫」と勧めてきても、最終的に契約するのは自分自身です。金融機関の説明を聞き、契約書の内容を確認したうえで契約を結ぶ必要があります。

• 金融機関とは話さないでください
• 住民票を移してください

業者から上記のような話が出たら、絶対に断りましょう。

⑦囲い込み

「囲い込み」は、売却価格に影響を及ぼすおそれがある行為です。通常、囲い込みは次のようなタイミングで行われます。

• 売却依頼時（いまなら高値で売れる、と他社への相談をさせないようにしておいて、値下げを求める）
• 売却依頼後（自社の顧客だけを対象に買主を探し、双方から仲介手数料を得ようとする）

売却活動が長期化しがちで、値下げされやすいのが囲い込みです。極端に安い価格で販売することになる可能性もあるため、気をつけましょう。

囲い込みへの対策

囲い込みは、媒介契約違反にあたる行為です。発覚すれば、業者は行政処分を受けます。囲い込みを防ぐには、複数の不動産会社に相談して、契約を急かさず信頼できると感じた会社に依頼するとよいでしょう。

また業者に「他社からの案内も受けてほしい」と頼むのも方法の1つです。囲い込みをされているかは、レインズで確認できます。ほかの不動産会社に依頼して、物件情報がレインズで正しく掲載されているかを確認してみましょう。問い合わせをしても何らかの理由で断ってくるのなら、囲い込みだと考えられます。

囲い込みをされているのなら、売主は媒介契約を解消できます。

不動産投資・ワンルームマンション投資で注意したい誘い文句

不動産投資・ワンルームマンション投資では、注意したい誘い文句があります。詐欺師や悪徳業者が使いがちな言葉です。次のような勧誘を受けたら、話の内容に十分注意しましょう。

• 節税できます
• 絶対に儲かります
• 空室の家賃を保証します
• すぐに決めてください
• 生命保険代わりになります
• クーリングオフできます
• 自己資金不要です

なぜ注意が必要なのかそれぞれ解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

「節税できます」

「節税できます」という誘い文句は、すべてが嘘ではありません。

ただし大きな節税効果に期待できるのは、初年度および大規模修繕を行った年です。

節税できるかは、その人の年収やマンションの築年数などによっても変わってきます。そのため不動産投資の営業マンが、節税ばかりをおすすめポイントとして推してくるようなら注意してください。

利益率の悪いマンションを購入させようとしているのかもしれません。

不動産投資用マンションでの節税は別な記事でくわしく紹介していますので、あわせてご確認ください。

「絶対に儲かります」

不動産投資の営業マンが「絶対に儲かります」と断言するなら注意が必要です。そもそも不動産に限らず投資は何らかのリスクがあり、絶対に儲かるとは断言できません。そこでリスクを踏まえて投資を行うのが鉄則です。

• 絶対に儲かります
• 絶対に値上がります

そんな誘い文句を使う業者は非常にあやしいと考えられます。たとえ根拠があったとしても、十分な検討が必要です。どのようなリスクがあるのか、しっかり説明してくれる業者を選びましょう。

「空室の家賃を保証します」

「空室の家賃を保証します」とサブリース契約を提案されたときも気をつけましょう。

逆ザヤなら相場より高い物件だと考えられるので、誘いを断るのが無難です。トラブルに巻き込まれる可能性もあります。家賃保証も長く続かないと考えてください。

サブリース契約を締結するのなら、契約書の確認を徹底しましょう。また不動産投資の経験がある第三者に相談するのがおすすめです。

「すぐに決めてください」

契約を急かす業者は手付金詐欺や囲い込みが考えられますので、断りましょう。契約のために長時間説得してくるような業者もNGです。

• すぐに決めてください
• 希望者が多いので急ぐ必要があります
• 物件を押さえるため多めに手付金を払ってください

そんなセールストークで、「良心的で熱意がある」と感じる人もいるかもしれません。しかし自社あるいは自分の利益しか考えていない業者だと判断できます。

手付金は売買代金の10パーセントが一般的な相場です。契約を急かす業者・高額な手付金を求める業者には、くれぐれも注意しましょう。

「生命保険代わりになります」

「生命保険代わりになる」も注意したい誘い文句の1つです。

不動産が生命保険代わりになるのは、団体信用生命保険（団信）が関係しています。団信とは、契約者に万が一のことがあったとき、残債に保険が適用される保険です。

がんと診断されたときに保障が受けられるタイプの保険もあります。

団信によってローンが完済されると、物件は借金がない状態で資産としての活用が可能です。また物件を売却すればお金が入るので、生命保険代わりに投資用不動産を持つ人もいます。

しかし不動産投資物件は生命保険とは違い、ローンや管理の手間なども考えなくてはなりません。生命保険代わりに使うのも方法の1つではありますが、十分な説明を受けて考慮する必要があります。

メリットだけを説明し、デメリットについて触れない業者は避けてください。

「クーリングオフできます」

状況によって注意が必要となるのが、「クーリングオフできます」との誘い文句です。確かに不動産売買でも、クーリングオフは可能であると宅地建物取引業法で定められています。

（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
第三十七条の二　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

（引用：宅地建物取引業法）

クーリングオフは可能ですが、次の条件を満たす必要があります。

• 相手が宅建業者であること
• 契約を締結したのが宅建業者の事務所以外であること
• 物件が引き渡し済みでないこと
• 代金の全額を支払っていないこと
• 買主が書面でクーリングオフの通知を行うこと
• 説明を受けてから8日以内にクーリングオフをすること

相手が個人であるなら、クーリングオフは適用されません。契約を締結した場所が事務所以外であるのも条件の1つです。買主が指定した場所で行われた契約も対象外ですので注意してください。

物件が引き渡し済み・代金を全額支払い済みの場合もクーリングオフはできません。クーリングオフにあたっては、書面による通知が必要です。またクーリングオフをするのなら、8日以内の手続きが求められます。

条件を満たさない契約なのに「クーリングオフできる」という話をされているのなら要注意です。急いで契約をせず、時間を置き、信頼できる相手に相談しましょう。

「自己資金不要です」

不動産投資の営業マンが「自己資金不要」と投資を強く勧めてきたら、慎重な検討を行ってください。自己資金なしで全額借入して物件を購入するのが「フルローン」です。フルローンでは手元に自己資金を残せるものの、次のようなデメリットもあります。

• ローン審査が厳しい
• 月々の返済負担が大きくなる
• 物件の売却が難しい
• キャッシュフローが悪化しやすい

借り入れ額が大きくなると、ローン審査も厳しくなり、融資を断られる可能性が高くなります。返済額も大きくなるうえに、売却しても残債が出る可能性もあるでしょう。空室・家賃滞納で収入が減るとキャッシュフローが悪化しやすいのもデメリットです。

リスクが大きいため、フルローンは個人の投資初心者には向いていないとされています。そのリスクを説明せず「自己資金不要」と勧誘する業者は避けるのが無難です。不動産投資では、なるべく頭金を入れましょう。

不動産投資詐欺・ワンルームマンション投資を見破る方法

詐欺師は話術も巧みであるため、騙されているとは気づきづらいものです。しかし知識があれば、不動産投資詐欺を見破りやすくなるでしょう。そこで不動産投資詐欺を見破る方法を4つ紹介します。

• 業者の情報や実績を確認する
• 話を急ぐ業者とは取引しない
• 不動産投資について勉強する
• 専門家に相談する

大切な財産を守るためにも、ぜひ方法を確認してみてください。

業者の情報や実績を確認する

取引をしても問題がないか、まず業者の情報や実績を確認しましょう。受け取った名刺や書類などからは、業者の名前がわかるはずです。名前がわかったら、とりあえずインターネットで検索してみてください。

以下のような業者は危険度が高いので避けましょう。

• 会社のHPが存在しない
• 詐欺疑いの指摘がある

詐欺だとまでは断言できないもののグレーな会社もあります。口コミは100パーセント真実だとは限りませんが、悪評が多いなら取引を避けると安心です。

話を急ぐ業者とは取引しない

不動産投資・ワンルームマンション投資では、話を急ぐ業者との取引はやめましょう。

本当に買主の利益を考えてくれる業者なら、契約を急かしません。話を急ぐようであれば、手付金詐欺や囲い込みのリスクがあります。

契約や支払いを急かされたら、理由に関わらず断るのがおすすめです。

不動産投資について勉強する

詐欺や悪徳商法を見破るには、その手口を理解するのがもっとも効果的です。

投資のメリットだけでなく、悪意を持った業者がどのような手口を使うのかを知りましょう。身につけた知識をもとに、「あやしい」「信頼できない」と感じたら断るのがベストです。

紹介した誘い文句を頭に入れておくだけでも、回避できるリスクが増えます。いわれるがままに契約を進めてしまわないよう注意してください。

第三者に相談する

不動産投資詐欺を見破るのなら、第三者に相談するのも有効な対策です。詐欺師や悪徳業者は巧みな話術で勧誘してきます。十分な知識があっても、判断に迷ってしまうときがあるでしょう。業者の話に乗ってしまいたくなるかもしれません。

しかし美味しい話には裏があります。

勧誘の内容があやしいのなら、客観的に判断してくれる第三者への相談がおすすめです。

1人で即決せず、契約書の内容をもとに、知識を持った第三者に相談してみてください。

不動産投資・ワンルームマンション投資は詐欺業者・悪質業者に要注意

人気の不動産投資を利用する詐欺業者・悪徳業者には注意が必要です。

2023年には新宿のコンサルティング会社「フリッチクエスト」が、架空の投資話で出資金を騙し取ったとして問題となりました。出資金約200億円のうち、実際に運用されていたのは1パーセントにとどまっていたことも判明しています。元手のない出資者には銀行・消費者金融から借り入れをさせていたという悪質な手口です。

業者は想像もつかないような手口で悪事を働きます。詐欺被害は被害が高額になりがちなので、その後の生活に影響を及ぼしかねません。

不動産投資自体は、効果的な資産形成方法の1つです。

現在進行形で不動産投資の営業から勧誘を受けているという人も多いでしょう。その物件が本当に問題ないのか、詐欺のおそれがないか不安なら、誰かに相談する必要があります。

不動産投資詐欺については私が相談に乗れますので、失敗を防ぐためにも遠慮なくLINEしてください。

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※もちろん無料です。お気軽にどうぞ。