不動産投資用マンション購入は節税にならない？仕組みと注意点を紹介

不動産投資の営業マンから「節税できる」との話を聞き、投資用ワンルームマンション購入に興味を持つ人も多いでしょう。

インターネットで検索すると「節税できる」「節税は嘘」どちらの意見もあります。不動産投資用マンションの購入では節税につながる部分もあるので、すべてが嘘ではありません。しかし節税につながるかは、不動産の価格や築年数、年収などによっても変わってきます。

税金対策だけを目的に不動産投資を始めてしまうと、失敗したと感じる可能性があるので注意が必要です。

本記事では、投資用マンションで節税できる仕組みや注意点などを解説します。

不動産投資で失敗しないためにも、ぜひ記事の内容をチェックしてみてください。

投資用マンション購入で節税できる仕組み

投資用マンション購入で節税できるといわれるのは、次のような仕組みからです。

• 損益通算が可能である
• 減価償却できる
• 相続や贈与時の税金負担を抑えられる

それぞれについて具体的な内容を見ていきましょう。

損益通算が可能である

不動産投資で節税できるといわれるのは、損益通算が可能であるためです。

サラリーマンが不動産投資を行った場合、給与所得・不動産所得を合わせて確定申告をする必要があります。その際に不動産所得が赤字になると給与所得から相殺できるので、所得税の節税になるのです。

次のような年は、特に節税効果が高くなります。

1. 不動産を取得して初期費用が発生している年
2. 不動産所得が赤字の年
3. 大規模修繕で経費が多い年

初期費用には、司法書士手数料・登録免許税・保証料・印紙代などがあります。初期費用をローンに組み込むと、100～200万円前後の経費計上が可能です。

課税所得が900万円以上の人は所得税率・住民税率が上がるため、節税効果が大きくなります。しかし課税所得が900万円以下の人は大きな節税効果には期待できないため、注意しましょう。

減価償却できる

不動産投資用マンションで節税できるのは、減価償却できるのも理由の1つです。

建物や機械のように経年で資産価値が減少するものは、「減価償却資産」と呼ばれます。出費がなくても、法定耐用年数を超えるまでの期間は減価償却費の計上が可能です。

建物ごとの法定耐用年数は次のように定められています。

木造	22年
木骨モルタル造	20年
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート	47年
レンガ・石・ブロック造	38年
金属造（3ミリメートル以下）	19年
金属造（3ミリメートル超4ミリメートル以下）	25年

減価償却費を計上すると、そのぶん節税につながります。ただし土地は経年での劣化がないため、減価償却の対象外です。

現金より相続や贈与時の課税対象額が下がる

不動産投資用マンションで節税できるのは、将来的に相続税・贈与税の納税額を抑えられるからです。

現預金を相続すると、額面の100パーセントが課税対象です。しかし土地は、時価の80パーセント前後が評価額となります。マンションを建て第三者に貸している土地は、さらに20～30パーセント評価額が下がる仕組みです。

資産を不動産に変えると課税対象額が下がるので、そのまま相続するよりも節税につながるでしょう。

節税を目的とした不動産投資がおすすめできない理由

個々の状況による違いはあるものの、基本的には節税を目的とした不動産投資はおすすめできません。

その理由として挙げられるのが、以下の3つです。

• 理由①不動産投資は収益を得るのが目的であるから
• 理由②赤字物件なら購入しても収益が出ないから
• 理由③計上できる経費が限られるから

3つの理由について、1つずつ内容をチェックしてみましょう。

理由①不動産投資は収益を得るのが目的であるから

節税目的での不動産投資がおすすめできない最大の理由は、そもそも投資が収益を得る目的だからです。

初年度や大規模修繕を行う年であれば節税もできます。しかし不動産投資で収益が出るなら所得が上がるため、むしろ税金は多くなるのです。節税効果よりも、投資で収益が得られるような物件の購入を考えるのがおすすめです。

不動産投資の営業マンが節税ばかりを前面に押し出しているのなら、利益率が低い物件を売ろうとしているのかもしれません。節税できるよりも、収益に期待できるような物件を購入しましょう。

理由②赤字物件なら購入しても収益が出ないから

節税を目的とした不動産投資がおすすめできないのは、赤字物件を購入しても利益が出ないからです。

サラリーマンなら、給与所得と不動産所得を損益通算できます。そのため不動産投資で赤字が出れば、節税自体は可能です。しかし毎年赤字になるような物件は、購入してもメリットが多くありません。

• 立地が悪くて空室が多く家賃収入が少ない
• 物件の状態が悪くて借り手が見つからない
• 管理費や修繕費が多い

上記のような物件だと、節税にはなっても持ち出しが多いので注意が必要です。築浅でも空室が多いような物件だと、年数が過ぎるとますます入居者が見つかりにくくなるでしょう。家賃収入が少なくて資金繰りが苦しくなると、ローン返済にも支障が出るおそれがありますので要注意です。

理由③計上できる経費が限られるから

節税を目的とした不動産投資がおすすめできないのは、計上できる経費が限られるのも大きな理由です。

不動産投資で認められる経費には、次のようなものがあります。

• ローンの金利
• 減価償却費
• 保険料（火災保険・地震保険）
• 管理費や委託管理料
• 賃貸仲介会社への仲介手数料や広告宣伝費
• 修繕費
• 一部の税金（固定資産税や都市計画税など）
• 旅費交通費
• 図書新聞費
• 交際費

種類が多いようにも見えますが、毎月固定で発生するものは多くありません。

またローンの契約内容にもよりますが、返済を続けていくと次第に金利が減り、元金の返済分が増えます。しかしローンの返済額は変わらないため、金利は年数が経つと節税効果が少なくなるのです。

通信費・旅費交通費・図書新聞費・交際費も経費になるものの、不動産投資と関係ある場合に限られます。減価償却費や修繕費以外は、高額にもなりにくいでしょう。そのため節税よりも収益をメインとして考えるのがおすすめです。

中古物件なら一定年数は節税効果に期待できる

新築物件の場合、初年度や修繕を行った年には、大きな節税効果に期待できます。中古物件なら耐用年数が短くて減価償却額が高いので、一定年数は節税効果に期待できるでしょう。また中古物件なら、新築よりは価格が下がります。

ただしローンの利用も難しくなり、修繕にかかるコストも大きくなるのが中古物件のデメリットです。状態によってはリフォームの必要があるかもしれません。

初心者にとって中古物件での不動産投資は難易度が高くなりますので、注意してください。

サラリーマンの不動産投資用マンション購入での注意点

サラリーマンの不動産投資用マンション購入での注意点を紹介します。

不動産投資を考えているのなら、次の5つに注意しましょう。

• 節税対策をメインに考えない
• 減価償却に気をつける
• 不動産投資の営業に確定申告書類の作成代行を依頼しない
• 住宅ローン控除の適用外である
• ローン契約時に虚偽の申告をしない
• 第三者に相談してみる

概要を紹介していきますので、ぜひ購入にあたっての参考にしてください。

節税対策をメインに考えない

不動産投資用マンションを購入するのなら、節税対策をメインに考えないようにしましょう。

サラリーマンにとって、不動産投資自体は効果的な資産運用方法の1つです。黒字になって、納める税金が増えるのが理想的な状態だと考えられます。

不動産投資の営業マンが節税ばかりを推すのなら、何らかの問題がある物件なのかもしれません。相場より高い金額の可能性も考えられます。

収支内訳書などの書類を営業マンが見せてきたら、ぜひ内容をしっかりチェックしてみてください。本来は計上できないはずの土地が、減価償却費として扱われている場合もあります。

節税対策ばかりを強調してくる営業マンには気をつけましょう。

減価償却に気をつける

不動産投資用マンションでは、減価償却にも気をつけるようにしましょう。

減価償却資産を購入すると、法定耐用年数のあいだ、経費として減価償却費を計上できます。しかし新築区分マンションは耐用年数が長いので、減価償却費が大きくなりません。

また減価償却を行うと会計上の価値である「簿価」が減ります。簿価と建物の売却額の差が大きいと、売却時の譲渡所得税も大きくなる仕組みです。

投資用マンション購入にあたっては、減価償却や譲渡所得税についても気をつけましょう。

不動産投資の営業に確定申告書類の作成代行を依頼しない

不動産投資用物件の購入では、不動産投資の営業に確定申告書類の作成代行を依頼しないよう注意してください。「確定申告書類の作成を代行します」と勧誘する不動産投資の営業も存在します。サラリーマンで給与所得のみだったなら、確定申告の経験がなく「任せたい」と思う人もいるでしょう。

しかし税務署類の作成は、税理士の独占業務です。本人および税理士以外は、確定申告書類を作成できません。

（税理士業務の制限）
第五十二条　税理士又は税理士法人でない者は、この法律に別段の定めがある場合を除くほか、税理士業務を行つてはならない。

引用：税理士法第二条第五十二条

税務にくわしくないのなら、確定申告について「よくわからない」「難しい」と感じるのも当然です。

そんなときは不動産投資の営業マンではなく、税理士に代行を依頼しましょう。

住宅ローン控除の適用外である

不動産投資用マンションをローンで購入しても、住宅ローン控除の適用外ですので注意しましょう。

住宅ローン控除が適用されるのは、特定の条件を満たした居住用の不動産のみです。

収益用不動産の購入にあたっては、不動産投資ローンを使います。そして不動産投資ローンには、住宅ローン控除が適用されません。

「投資用マンションで住宅ローン控除が受けられる」と勧誘されたら悪質な業者の可能性がありますので、断りましょう。

ローン契約時に虚偽の申告をしない

ローン契約時には、虚偽の申告をしないのも注意したい大切なポイントの1つです。

投資用物件の購入に使えるのは、不動産投資ローンに限られます。ところが不動産投資ローンは金利が高いため、住宅ローンで投資用物件を購入しようとする人もいるのです。また虚偽の申告によって、フラット35を不適正利用させようとする業者も存在します。

次のような誘い文句があったら悪徳な業者ですので、誘いを断りましょう。

• 「手続きはすべてこちらで行うので金融機関とは話さないでください」
• 「自己居住用と申告すれば、フラット35でも投資用物件が購入できます」
• 「契約書を2つ作りましょう」

不正な目的で融資を受けるのは、ローン契約違反です。

住宅金融支援機構でも、次のような注意喚起を行っています。

不正な目的で融資を受けることは、ローン契約違反であり、住宅金融支援機構では融資の残債務について一括返済請求を行うこととなります。

引用：【フラット３５】の不正利用に巻き込まれないために：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

過去にはフラット35の不正利用が発覚して、一括請求を受けたケースもあります。業者に勧められたとしても、虚偽の申告でローン契約をするのは絶対にやめましょう。

第三者に相談してみる

不動産投資を検討しているのなら、契約を結ぶ前に第三者へと相談してみましょう。

違法行為を「節税対策」として勧誘している不動産投資の営業マンも存在します。税理士以外による確定申告の代行や、ローン会社への虚偽の申告などは違法行為です。

「フラット35」の不適正利用について、住宅金融支援機構では次のように明記しています。

たとえお客さまが手続を事業者任せにしていたとしても、虚偽の内容で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）であり、お客さま自身が責任を問われることになります。引用：【フラット３５】の不正利用に巻き込まれないために：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

引用：【フラット３５】の不正利用に巻き込まれないために：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

業者に大丈夫だといわれていたとしても、不正行為が発覚して責任を問われるのは契約者です。そこで契約にあたっては、説明された節税対策に問題がないのか確認する必要があります。

営業マンの説明だけを聞いて鵜呑みにしてしまうのはハイリスクです。

知識がある第三者に相談して、安全に不動産投資を行いましょう。

ワンルームマンション投資なら節税よりも収益

ワンルームマンション投資をするのなら、節税よりも資産形成を考えましょう。

節税できるというのも、100パーセント嘘だとはいえません。初年度や大規模修繕のある年は節税できます。

ただし一般的には、2年目以降は節税できたとしても少額です。そのため節税効果より収益を優先して考えましょう。

節税できると営業から勧誘されているのなら、専門家や知識を持つ第三者への相談がおすすめです。

とはいえ、どこで相談したらよいかわからず、悩んでいる人も多いでしょう。

どうしたらよいかわからず不安なときは私がアドバイスできますので、1人で悩まず気軽にLINEしてください！

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※もちろん無料です。お気軽にどうぞ。